Nguồn cung mới thổi luồng sinh khí cho bất động sản sau giai đoạn “nén”

Phân khúc bất động sản nhà ở đã trải qua một giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng mạnh về giá bán, và từ năm nay bắt đầu ghi nhận những chuyển biến, xuất phát từ sự thay đổi trong nguồn cung sản phẩm cũng như các yếu tố vĩ mô.

Sự chững lại cần thiết

Vào cuối năm 2024, nhiều tổ chức và chuyên gia đã dự báo rằng, với sự hỗ trợ từ mặt bằng lãi suất thấp, hành lang pháp lý mới cùng tâm lý nhà đầu tư dần cải thiện, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục xu hướng khởi sắc trong năm 2025. Thực tế, trong 4 tháng đầu năm, thị trường đã vận động theo đúng xu hướng này.

Theo báo cáo mới công bố của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý I/2025, cả nước ghi nhận khoảng 27.000 sản phẩm bất động sản nhà ở được chào bán, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước. Trong số này, có 14.500 sản phẩm mới, gấp ba lần so với quý I/2024.

Tuy nhiên, thanh khoản thị trường đã có dấu hiệu chững lại sau nhiều quý tăng trưởng nóng liên tiếp trước đó.

Số liệu từ One Mount Group cho thấy, lượng giao dịch thành công trong quý I/2025 chỉ đạt khoảng 3.000 căn, giảm đáng kể so với mức 11.000–12.000 căn của cùng kỳ năm ngoái. Đây cũng là quý đầu tiên kể từ quý I/2023, thị trường ghi nhận sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ.

Ông Trần Minh Tiến – Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng, One Mount Group – lý giải nguyên nhân chủ yếu đến từ việc quý I hàng năm thường trùng với kỳ nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài, vốn là khoảng thời gian thị trường bất động sản “nghỉ ngơi” theo thông lệ, khiến nhiều dự án dời lịch mở bán sang quý sau.

Trong giai đoạn này, đa số các chủ đầu tư lựa chọn theo dõi diễn biến thị trường và chờ đợi thời điểm thuận lợi hơn để chính thức ra hàng, mặc dù đã bắt đầu nhận booking từ cuối năm 2024. Việc “ém hàng” nhằm hạn chế rủi ro thanh khoản trong bối cảnh nhu cầu thị trường đang chững lại.

Ngoài ra, khảo sát từ One Mount Group cho thấy, đối với nhóm khách hàng chưa thực hiện giao dịch trong quý IV/2024 và quý I/2025, nguyên nhân chính vẫn là do “chưa đủ tiềm lực tài chính”.

Giá bán cao so với khả năng chi trả cũng là yếu tố tác động đến quyết định mua nhà của nhiều người. Bên cạnh đó, bước sang đầu quý II/2025, các thông tin liên quan đến chính sách thuế của Mỹ đã khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, đồng thời cần thêm dữ liệu để đánh giá toàn diện thị trường.

Ông David Jackson – Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam – cho biết, giá bán căn hộ sơ cấp trong quý I/2025 dao động từ 2.600–3.700 USD/m² (tương đương khoảng 67,3–95,8 triệu đồng/m²), không có nhiều biến động so với quý IV/2024.

“Giá nhà tăng cao tiếp tục là thách thức lớn đối với người mua, đặc biệt là nhóm có thu nhập trung bình trở xuống. Mặc dù các ngân hàng đã triển khai các gói vay ưu đãi lãi suất mua nhà, nhưng phần lớn ưu đãi chỉ áp dụng trong thời gian đầu, sau đó lãi suất sẽ được thả nổi. Điều này tạo áp lực trả nợ lớn, khiến nhiều người cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định vay vốn để mua nhà”, ông David Jackson nhận định.

“Nhịp chững lại của thị trường trong thời gian qua đang trở thành động lực khiến người mua nhà mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực lân cận — nơi có mức giá hợp lý hơn nhưng vẫn đáp ứng được các tiêu chí về chất lượng sống và khả năng kết nối hạ tầng.”

Ở một góc nhìn khác, ông Lê Đình Chung – Tổng Giám đốc SGO Homes – nhận định rằng, nhịp “chững lại” của thị trường trong thời gian qua có thể được xem là động lực thúc đẩy người mua mở rộng phạm vi tìm kiếm bất động sản sang các khu vực lân cận. Đây là những nơi có mức giá phù hợp hơn nhưng vẫn đáp ứng được yêu cầu về chất lượng sống và kết nối hạ tầng.

Đặc biệt, trong bối cảnh nguồn cung tại khu vực nội đô Hà Nội đang khan hiếm và mặt bằng giá bán vẫn duy trì ở mức cao, thị trường đang chứng kiến xu hướng dịch chuyển nhu cầu rõ nét sang các khu vực vệ tinh.

“Sự gia tăng nhanh chóng về nguồn cung và lượng tiêu thụ tại các khu vực lân cận phản ánh một bước chuyển đáng chú ý trong hành vi người tiêu dùng – từ ưu tiên khu vực nội đô sang sẵn sàng ‘ly tâm’, miễn là đảm bảo được các yếu tố về chất lượng sống, tiện ích và giá thành hợp lý”, ông Chung nhấn mạnh.

Nguồn cung mới là động lực giải “nén”

Theo báo cáo mới nhất từ Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), trong quý II/2025, thị trường dự kiến bổ sung 14.000 sản phẩm mới, tăng gần gấp đôi so với quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm ngoái, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên 52.000 sản phẩm.

Trong đó, khu vực miền Bắc chiếm 54% tổng nguồn cung mới với sự xuất hiện của các dự án như Xanh Island, Vinhomes Wonder City, Masteri Trinity Square, Kepler Land Mỗ Lao…

Tại miền Nam, nguồn cung mới đến từ các dự án Eco Retreat, The Privé, Global City, The Gió Riverside… cùng loạt dự án của Vinhomes tại huyện Cần Giuộc, Hậu Nghĩa (tỉnh Long An) và huyện Cần Giờ (TP.HCM).

Đáng chú ý, theo công bố của các địa phương, từ quý II đến quý IV/2025, nhiều dự án nhà ở xã hội sẽ chính thức thu hồ sơ và mở bán.

Cụ thể, Hà Nội dự kiến có 5 dự án đủ điều kiện tiếp nhận hồ sơ chính thức và khoảng 5 dự án khác đang được đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Bên cạnh đó, đề xuất của Chính phủ về cơ chế đặc thù nhằm rút ngắn tới 70% thời gian thực hiện thủ tục đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội – nếu được Quốc hội thông qua trong năm nay – sẽ góp phần gia tăng mạnh mẽ nguồn cung phân khúc này, từ đó hỗ trợ cân bằng cung – cầu thị trường.

Bà Lương Giang – Tổng Giám đốc MS Real, đơn vị phát triển kinh doanh dự án Kepler Land Mỗ Lao – chia sẻ, thay vì “phấn khích” trước một chu kỳ mới, nhà đầu tư hiện vẫn giữ tâm lý quan sát và chờ đợi.

Tuy nhiên, theo bà Giang, thị trường bất động sản đã “nén” đủ lâu, trong khi những yếu tố thúc đẩy giải “nén” đã xuất hiện, nên hoàn toàn có thể kỳ vọng vào sự cải thiện tích cực hơn trong giai đoạn hiện tại.

Với dự báo nguồn cung mới tăng mạnh và mặt bằng lãi suất tiếp tục được duy trì ở mức thấp như hiện nay, người mua có thể cân nhắc lựa chọn các sản phẩm bất động sản tiềm năng.

Bà Giang nhận định, các dự án đang mở bán hoặc sắp được giới thiệu đều đã có sự chuẩn bị kỹ lưỡng, đặc biệt là về pháp lý và cơ cấu giá phù hợp với từng nhóm khách hàng, qua đó đảm bảo kỳ vọng lợi nhuận trong ngắn hạn cho cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Chung quan điểm, bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) – cho rằng, trong bối cảnh nền kinh tế tăng trưởng ổn định, hạ tầng giao thông được hoàn thiện và lãi suất ở mức thấp, thị trường bất động sản sẽ ghi nhận tín hiệu khởi sắc.

Dự báo trong các quý tới, tỷ trọng nguồn cung nhà ở mới tại miền Nam tiếp tục tăng, tuy nhiên miền Bắc vẫn giữ vị thế dẫn đầu với loạt dự án quy mô lớn đang được đẩy mạnh triển khai tại Hà Nội và các địa phương lân cận.

Bà Miền cũng lưu ý rằng, mặt bằng giá cao đang tạo áp lực lớn đối với nhóm người mua có nhu cầu ở thực. Vì vậy, khi giá nhà tại nội đô tiếp tục neo ở mức cao, khả năng tiếp cận bị hạn chế, thị trường ghi nhận xu hướng mở rộng tìm kiếm nhà ở ra các khu vực ngoài trung tâm.

Những khu vực này có liên kết giao thông đô thị hiện đại, bao gồm hệ thống đường vành đai hướng tâm và các tuyến metro.

Đặc biệt, việc triển khai các tuyến đường vành đai 3,5; vành đai 4 và vành đai 5 sẽ trở thành các trục giao thông huyết mạch, kết nối thuận lợi từ vùng ven vào trung tâm, góp phần thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và các vùng phụ cận.

Mặt khác, các đại dự án đô thị cũng được đầu tư đồng bộ về hạ tầng giao thông và hệ thống tiện ích nội khu nhằm thu hút người mua.