Sáp nhập TPHCM với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu: Xuống tiền lúc này là cơ hội hay rủi ro?

Đề án sáp nhập TPHCM với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu được kỳ vọng sẽ mở ra dư địa quan trọng cho việc ban hành các quyết định quy hoạch mới, từ đó định hình hệ thống hạ tầng và các khu dân cư trong tương lai. Tuy nhiên, trong giai đoạn chuyển tiếp, thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro, đặc biệt là với những nhà đầu tư mới tham gia.

Hướng tới mục tiêu giãn dân

Theo báo cáo từ Savills Việt Nam, đề án sáp nhập TPHCM với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đang được đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện. Theo kế hoạch, nghị quyết sáp nhập sẽ có hiệu lực từ ngày 1/9 và đơn vị hành chính TPHCM mới sẽ chính thức vận hành từ ngày 15/9.

Sau khi sáp nhập, đơn vị hành chính mới vẫn mang tên TPHCM, trở thành siêu đô thị lớn nhất vùng Đông Nam Bộ. Trung tâm chính trị – hành chính sẽ được đặt tại TPHCM hiện nay, đồng thời hai trung tâm hành chính phụ cũng sẽ được duy trì tại vị trí hiện hữu của hai tỉnh còn lại.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TPHCM nhận định, quá trình sáp nhập sẽ hình thành một trung tâm kinh tế đô thị có sức cạnh tranh lớn, đồng thời tận dụng hiệu quả các lợi thế tự nhiên, vị trí địa lý và cơ sở hạ tầng sẵn có của cả ba địa phương.

Vị trí liền kề cùng hệ thống giao thông liên vùng đã được kết nối đồng bộ là nền tảng thuận lợi để quy hoạch không gian kinh tế và đô thị một cách hiệu quả. Điều này mở rộng quỹ đất phát triển, thúc đẩy chiến lược giãn dân, quy hoạch các đô thị vệ tinh và xây dựng những khu đô thị hiện đại mới.

Bên cạnh đó, hệ thống hạ tầng giao thông dự kiến sẽ được đồng bộ hóa mạnh mẽ, đặc biệt trong lĩnh vực đường bộ, đường thủy và cảng biển, qua đó tăng cường khả năng liên kết vùng và nâng cao hiệu suất của hệ thống logistics.

“Để quá trình sáp nhập hành chính thực sự hiệu quả và tối ưu hóa quỹ đất đô thị, cần có giải pháp đồng bộ cho bốn yếu tố then chốt”, bà Giang Huỳnh nhấn mạnh.

Thứ nhất là cải cách thủ tục hành chính và đất đai nhằm rà soát, đơn giản hóa quy trình. Thứ hai là quy hoạch tổng thể, đảm bảo sự thống nhất giữa quy hoạch đất và hạ tầng. Thứ ba là cơ chế tài chính thông qua việc thiết lập khung giải ngân vốn đầu tư công hiệu quả cho hạ tầng. Và cuối cùng là định hình một chiến lược phát triển tổng thể rõ ràng.

Việc mở rộng diện tích quy hoạch sau sáp nhập tạo điều kiện để ban hành các quyết sách quy hoạch mới, góp phần hình thành hạ tầng và các khu dân cư hiện đại trong tương lai. Đây là bước đi quan trọng giúp giải bài toán giãn dân và khai thông nguồn cung nhà ở.

Tuy nhiên, bà Giang cũng lưu ý, các khu vực này cần đảm bảo kết nối giao thông thuận tiện với trung tâm thành phố để thu hút người dân thực sự có nhu cầu an cư. Đồng thời, việc phát triển cơ sở hạ tầng mới và chính sách thu hút nhà đầu tư là điều kiện tiên quyết để khu vực này phát triển bền vững.

Cùng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, cho rằng nếu việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TPHCM được thực hiện, TPHCM sẽ có cú bứt phá mạnh mẽ, tiệm cận với mô hình của các siêu đô thị lớn trên thế giới nhờ hội tụ ba yếu tố: công nghiệp, dịch vụ và cảng biển.

Cụ thể, Bình Dương hiện đã có quy hoạch công nghiệp bài bản, với kết cấu hạ tầng thuận lợi để triển khai các dự án quy mô lớn. Trong khi đó, Bà Rịa – Vũng Tàu đang phát triển nhanh, đặc biệt là trong lĩnh vực cảng biển – với cảng Phú Mỹ hiện được xem là cửa ngõ quan trọng của khu vực phía Nam.

Nhà đầu tư nên làm gì?

Ông Nguyễn Viết Hùng, Chủ tịch Công ty CP Liên minh Khu Tây cho biết, thông tin về việc Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sáp nhập vào TPHCM hay Long An với Tây Ninh, về mặt tâm lý đầu tư sẽ tạo nên làn sóng sốt đất vì những kỳ vọng phát triển.
Tuy nhiên, việc sốt đất có thực sự xảy ra hay không còn phụ thuộc vào yếu tố sau sáp nhập, cụ thể là định hướng phát triển về hạ tầng, kinh tế, xã hội có rõ ràng tại khu vực hay không, hay chỉ là hiện tượng đầu cơ, tạo ra cơn sốt ảo dựa trên thông tin sáp nhập.

“Sau khi sáp nhập, các tỉnh thành chắc chắn sẽ có biến động giá theo hướng tăng. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ từng khu vực xem sự tăng giá là do tiềm năng thực sự hay chỉ là sốt ảo,” ông Hùng nói.

Chủ tịch Công ty CP Liên minh Khu Tây cho biết thêm, kinh nghiệm thực tế từ các lần sáp nhập hành chính trước đây cho thấy, một số cuộc sáp nhập từng đẩy giá đất lên rất cao. Có thời điểm, giá bất động sản tăng “nóng” trong thời gian ngắn, sau đó lại giảm mạnh khi tiến độ phát triển không đáp ứng kỳ vọng, đặc biệt là về hạ tầng.

Ở giai đoạn này, ông Hùng cho rằng, nhà đầu tư cần giữ sự tỉnh táo. Trong cuộc sáp nhập lần này, nhà đầu tư nên dựa trên hai yếu tố chính để quyết định đầu tư. Thứ nhất là sự hiện hữu của từng khu vực về hạ tầng, kinh tế, dịch vụ… đã và đang được đầu tư như thế nào. Thứ hai là dự đoán sự phát triển tiếp theo sau sáp nhập, định hướng quy hoạch ra sao.

“Nhà đầu tư nên tránh đầu tư theo tin đồn, bởi đây cũng là thời điểm dễ xảy ra sốt ảo cục bộ do một bộ phận cò đất, doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp dẫn dắt,” ông Hùng cảnh báo.

Trao đổi với Tiền Phong, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, thông tin về việc sáp nhập TPHCM với một số địa phương đã tạo nên làn sóng quan tâm mạnh mẽ trên thị trường bất động sản thời gian gần đây.
Theo ông Tuấn, nhiều người xem đây là cơ hội đón đầu thị trường, nhưng cũng có không ít ý kiến cảnh báo về những rủi ro đi kèm. Dựa trên dữ liệu big data, có ba câu hỏi mà nhiều người quan tâm: khu vực nào đang được chú ý nhất, giá bất động sản có tăng không, và đâu là những rủi ro tiềm ẩn?

Ông Tuấn cho biết thêm, giá bán bất động sản có xu hướng tăng, đặc biệt tại Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, sau thông tin sáp nhập. Tuy nhiên, sự tăng giá này chủ yếu do yếu tố tâm lý thị trường.

“Giá tăng chủ yếu do yếu tố tâm lý, nhưng nhà đầu tư cần thận trọng với những khu vực có dấu hiệu tăng nóng,” ông Tuấn cảnh báo.

Cụ thể, theo ông Tuấn, giai đoạn hiện nay bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt với các nhà đầu tư mới tham gia thị trường. Giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào thông tin sáp nhập mà còn bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác như hạ tầng, nhu cầu lao động, dòng người nhập cư và nền tảng kinh tế địa phương.

“Một số rủi ro mà nhà đầu tư cần lưu ý khi quyết định xuống tiền là nguy cơ mua vào với giá cao hơn giá trị thực, đặc biệt tại những khu vực đang tăng nóng. Sáp nhập là cơ hội lớn, nhưng nhà đầu tư cần tỉnh táo, mua đúng nơi, đúng thời điểm, tránh chạy theo tâm lý đám đông,” ông Tuấn nhấn mạnh.